Gewerbeimmobilien im Wandel der Zeit


Eine weitreichende Immobiliensparte erfährt Reform und Innovation

Wussten Sie, worauf es bei der Gewerbeimmobilie ankommt?


Existenzgründer, Freiberufler, Start-ups und Groß­unter­nehmen, sie alle brauchen Räumlichkeiten für ihr Vorhaben. Allerdings ist der Anspruch an die Immobilie so facettenreich wie die Unternehmen selbst. Neben Faktoren wie Standort und Ausstatt­ung des Objektes spielen auch individuelle Bedürfnisse hinsichtlich der Größe des Unternehmens, der Branche und des Geschäftszweckes bei der Auswahl der richtigen Immobilie eine entscheidende Rolle.

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Die Immobilienbranche lässt sich grundsätzlich in zwei Bereiche unterteilen: Wohnimmobilien und Gewerbe­immobilien. Während Wohnimmobilien ausschließlich zum Wohnen genutzt werden, deckt der Begriff der Gewerbe­immobilien ein viel breiteres Spektrum an Nutzungs­möglichkeiten ab. Die Bandbreite reicht vom kleinen, handwerklich genutzten Betrieb über Logistik­zentren, Hotels und Gastronomien bis hin zu Bürokomplexen und Mehrfamilienhäusern als Investitionsanlage. Objekte im Gewerbebereich dienen ausschließlich oder größtenteils der gewerblichen Nutzung.

Auf der Suche nach der passenden Gewerbefläche lohnt es sich also, genau hinzuschauen. Man sollte sich gut über­legen, was für das eigene Geschäftsmodell wichtig ist und welche persönlichen Ansprüche an die Immobilie gestellt werden. Wer als Einzelhändler Waren verkaufen möchte, sollte sicher stellen, dass die Ladenfläche für die Kundschaft gut erreichbar ist und ggf. durch eine zentrale Lage auch Laufkundschaft anzieht. Parkplätze vor dem Haus sind bei großvolumigen Produkten unab­dingbar. Soll ein Restaurant oder Café in dem Gebäude eröffnet werden, sollte klar sein, ob Sanitäreinrichtungen und die dafür notwendigen Anschlüsse vorhanden sind. Gegebenenfalls müssten diese durch einen Umbau erst geschaffen werden. Wer Produkte veredelt oder herstellt, sollte ein besonderes Augenmerk auf die logistische Infrastruktur haben. Arztpraxen und klassische Büronutzung haben in der Regel ebenfalls besondere Ansprüche an ihre Räume.

Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen?

Das ist eine weitere zentrale Frage und es wäre zu schön, wenn diese sich pauschal beantworten ließe. Tatsache ist, dass sich diese Entscheidung nur unter Berücksichtigung individueller Gesichtspunkte treffen lässt. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Beim Kauf wäre man einerseits an den Standort gebunden und dieser könnte auch nicht ohne Weiteres verändert werden. Andererseits kann Standorttreue auf Dauer auch von Vorteil sein, um eine bestimmte Klientel an sich zu binden. Ebenso zu berücksichtigen sind bei der Entscheidung kaufen oder mieten natürlich auch Kriterien wie Umbaumöglichkeiten, Wartungsaufwand, Expansions- und Finanzierungsmöglichkeiten sowie Aspekte der Wertanlage und Rendite. Diese Faktoren müssten wiederum individuell betrachtet und abgewägt werden, um eine finale Entscheidung treffen zu können.

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Gewerbeimmobilien als Investment

Beim Direktinvestment in Immobilien gibt es grund­sätzlich zwei verschiedene Arten von Immobilien, in welche man investieren kann. Einerseits sind das Immobilien in Form von Ein- oder Mehrfamilien­häusern, die man als Wohnobjekte vermietet. Andererseits kann in herkömmliche Gewerbeimmobilien wie z.B. Büro- oder Lagerflächen investiert werden. Grundlage für die Investitionsentscheidung ist zunächst die Wahl der geeigneten Objektart. Im Wohnbausektor werden der­zeit so viele große Objekte gebaut wie noch nie, während in den traditionellen Gewerbe­immo­bilien-Arten wie Büro und Einzelhandel die Tendenz rückläufig ist.

Aufgrund dieses Trends und auch durch die sehr gute Performance von Wohnimmobilien und die positiven demografischen Rahmendaten verlagert sich die Investmentaktivität stark auf das Wohnsegment. Der Kaufentscheidung für eine bestimmte Gewerbeimmobilie folgen detaillierte Analysen der Markt- und Standortfaktoren. Diese sind im Vergleich zu nicht gewerblichen Immobilien weitaus umfangreicher und erfordern Markt- und Fachkenntnis. Durch sachgerechte Analysen und die profess­ionelle Einschätzung eines professionellen Immobilienmaklers offenbart die Anlage in Gewerbeimmobilien großes Potenzial. Nicht nur für Investoren, sondern auch Privatpersonen mit Blick auf eine alternative Investitionsmöglichkeit sind durchaus in der Lage, eine solide und strategisch langfristige Anlagemöglichkeit zu entdecken.

Fazit: Nach Prüfung aller relevanten Faktoren und einer entsprechend positiven Beurteilung ist das Investment in eine Gewerbeimmobilie durchaus lohnend. Bei der Investition in ein Gewerbeobjekt besteht ein deutlich höheres unternehmerisches Risiko, weil sich Wohnungen meinst leichter vermieten lassen. Jedoch versprechen Gewerbeimmobilien hohe Renditen. Mit dem Investment in Wohnungen liegt die erzielte Rendite derzeit 3%. Bei Gewerbeobjekten sollte mindestens eine durchschnittliche Rendite von 6% erzielt werden.

Am Anfang stehen die Analysen

Auf den ersten Blick unterscheidet sich der Verkauf einer Gewerbeimmobilie nicht vom Verkauf einer Wohn­immobilie. Auf den zweiten Blick sieht es da schon anders aus. Markt- und Teilmarktanalysen, Zielgruppenanalyse, Objekt- und Bedarfsanalysen bilden die Grund­lage für eine genaue Einschätzung der Immobilie. Diese sind präzise und umfangreich auszuarbeiten. Bei der Festlegung des Kaufpreises ist das Angebot- und Nachfrage Verhältnis zu beachten, ein schmaler Grat, denn es besteht die Gefahr unter Wert zu verkaufen oder mit einem überhöhten Angebot potenzielle Käufer abzuschrecken. Hier ist eine realistische Kaufpreisermittlung über das Ertragswertverfahren unter ökonomischen und unternehmerischen Aspekten unabdingbar. Gewerbe­immobilien weisen zudem Besonderheiten bei der Wertermittlung sowie im Steuer- und Baurecht auf. Das kann wiederum einen Rechtsexperten auf den Plan rufen. Neben den erforderlichen Unterlagen wie dem Grundbuchauszug und Bebauungsplan, die man auch für den Verkauf eines Wohngebäudes bereithalten würde, sind bei einer Gewerbeimmobilie u. a. auch Nachweise für die Betriebskostenaufstellung, Nutzflächenberech­nungen und ggf. Miet- und Pachtverträge notwendig. Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist unter umfang­reichen und größtenteils analytischen Aspekten eine Angelegenheit, die Fachwissen und Erfahrung erfordert, um erfolgver­sprechend zu sein. Hier sollte in jedem Fall ein Immobilienmakler zurate gezogen werden.

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